Co da lepszy wynik przy kapitale 1,5 mln zł: dwa niewielkie mieszkania na wynajem w Warszawie czy obligacje skarbowe? Na pierwszy rzut oka odpowiedź wydaje się prosta. Dwa mieszkania mają przynosić około 6808 zł czynszu miesięcznie, a DOR w pierwszym okresie około 4202 zł netto. To ponad 2500 zł różnicy.
Tyle że czynsz nie jest jeszcze wynikiem inwestycji. Gdy uwzględnię pustostan, podatek i rezerwę na koszty, przepływ z mieszkań spada do około 5318 zł. A gdy obok DOR postawię COI, które w pierwszym roku daje około 4809 zł miesięcznego ekwiwalentu netto, różnica wynosi już tylko około 509 zł.
To nie jest werdykt, że jedna opcja jest zawsze lepsza. To próba uczciwego nazwania ceny dodatkowego cashflow: czasu, płynności i ryzyk, które biorę na siebie przy dwóch lokalach.
Model dwóch mieszkań, nie dwie oferty
Zakładam Warszawę, bo tu mieszkam i ten rynek byłby dla mnie naturalnym miejscem do rozważenia inwestycji. Model obejmuje dwa mieszkania z rynku wtórnego, po około 40 m², czyli razem około 80 m². Kupuję je za gotówkę, bez kredytu, i zakładam najem długoterminowy.
W danych NBP wykorzystanych jako punkt odniesienia cena transakcyjna segmentu mieszkań do 40 m² w Warszawie wynosi około 17 069 zł/m², a średnia stawka najmu dla Warszawy 85,1 zł/m². To istotne ograniczenie: cena dotyczy małych mieszkań, a czynsz jest średnią dla całego miasta. Nie udaję więc, że wyliczam dwa idealnie pasujące do siebie lokale.
Pełny koszt wejścia
Cena samych mieszkań wynosi w modelu:
80 m² × 17 069 zł = 1 365 520 złDo tego dochodzą PCC 2% (27 310 zł), około 10 000 zł na notariusza, wpisy i formalności oraz 80 000 zł na przygotowanie lokali — po 40 000 zł na każdy. Razem:
1 365 520 + 27 310 + 10 000 + 80 000 = około 1 482 830 złZ 1,5 mln zł zostaje bardzo mały płynny bufor. To ważniejsze niż ładna rentowność liczona tylko od ceny w ogłoszeniu. Jeżeli realnie płacę też PCC, przygotowanie lokalu i koszty wejścia, od tej pełnej kwoty powinienem oceniać inwestycję.
Od czynszu do cashflow
Przy 85,1 zł/m² dla 80 m² przychód brutto wynosi około 6808 zł miesięcznie. Nie zakładam jednak pełnego obłożenia przez cały czas. Przy modelowym obłożeniu 95% jest to około 6468 zł. Nie oznacza to, że każde mieszkanie będzie puste dokładnie przez tyle samo dni; to tylko uśrednienie użyte w modelu.
Najem prywatny rozliczam ryczałtem. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 tys. zł rocznie, a od nadwyżki 12,5%. Tu roczny przychód po uwzględnieniu obłożenia mieści się pod pierwszym limitem. Ryczałt jest liczony od przychodu, nie od zysku po naprawach.
Dodaję też 600 zł miesięcznej rezerwy: 300 zł na mieszkanie. To nie jest oficjalna średnia NBP, lecz moje założenie na ubezpieczenie, drobne naprawy, sprzęt, odmalowanie, okres między najemcami i większe wydatki.
| Krok | Kwota miesięczna |
|---|---|
| Czynsz modelowy | 6 808 zł |
| Po obłożeniu 95% | 6 468 zł |
| Ryczałt 8,5% | −550 zł |
| Rezerwa kosztowa autora | −600 zł |
| Bieżący cashflow | ok. 5 318 zł |
Koszty są uśredniane miesięcznie, ale w praktyce mogą pojawiać się skokowo. Jedna większa naprawa połączona z dłuższym pustostanem może wymagać istotnej rezerwy gotówkowej — dlatego nie powtarzam niezweryfikowanej kwoty 13 tys. zł z transkrypcji.
Cashflow to nie pełna rentowność
5318 zł to bieżący przepływ w moim uproszczonym modelu, nie pełny ekonomiczny zysk, który można bezpiecznie wydawać. Raporty NBP patrzą szerzej: uwzględniają koszty operacyjne i zużywanie się nieruchomości. Jako konserwatywny punkt odniesienia przyjmuję około 3,5% rocznie rentowności kapitału własnego dla zakupu bez kredytu.
Przy 1,5 mln zł daje to 52 500 zł rocznie, czyli około 4375 zł miesięcznie. NBP nie twierdzi przez to, że dokładnie te dwa mieszkania wypłacą mi 4375 zł. To osobny, szerszy model pomagający odróżnić pieniądze wpływające na konto od ekonomicznego wyniku.
DOR: regularna wypłata, ale zmienne oprocentowanie
DOR0728 mają w pierwszym miesięcznym okresie 4,15% brutto w skali roku. Potem oprocentowanie zależy od stopy referencyjnej NBP powiększonej o 0,15 pkt proc. Odsetki są wypłacane co miesiąc.
1 500 000 × 4,15% × 81% ÷ 12 = około 4 202 zł nettoPrzy oprocentowaniu 3,9% wynik spada do około 3949 zł miesięcznie netto. Jeden punkt procentowy mniej oznacza przy takim kapitale około 1013 zł mniej netto miesięcznie. DOR są wygodne do porównania z czynszem właśnie przez miesięczny rytm, ale nie powinienem zakładać, że 4,15% utrzyma się przez całą emisję.
COI zmienia porównanie
COI0730 dają 4,75% w pierwszym roku, a potem inflację plus 1,5 pkt proc. Odsetki są wypłacane po każdym rocznym okresie odsetkowym. Pierwszy rok wygląda tak:
1 500 000 × 4,75% × 81% = około 57 713 zł netto rocznie
57 713 ÷ 12 = około 4 809 zł miesięcznego ekwiwalentuTo nie jest miesięczna wypłata. Pieniądze dostaję raz w roku i dopiero sam rozkładam je na budżet. Właśnie tu było moje początkowe uproszczenie: DOR dobrałem dlatego, że tak jak czynsz płacą co miesiąc. Częstotliwość wypłaty nie jest jednak tym samym co całkowity wynik.
| Wariant | Przybliżony wynik miesięczny |
|---|---|
| Mieszkania, bieżący model | ok. 5 318 zł |
| Mieszkania, punkt odniesienia NBP | ok. 4 375 zł |
| DOR | ok. 3 949–4 202 zł |
| COI, pierwszy rok | ok. 4 809 zł ekwiwalentu |
W podstawowym modelu mieszkań zostaje około 509 zł przewagi nad COI. Przy szerszym, konserwatywnym punkcie odniesienia NBP kolejność w pierwszym roku może być odwrotna.
Co dalej z COI?
Pierwszy rok nie opisuje czterech lat. Od drugiego roku COI zależą od inflacji. To dwa scenariusze, nie prognozy:
| Założona inflacja | Oprocentowanie COI | Miesięczny ekwiwalent netto |
|---|---|---|
| 2,5% | 4,0% | ok. 4 050 zł |
| 4% | 5,5% | ok. 5 569 zł |
Niższa inflacja obniża oprocentowanie, wyższa je podnosi, ale jednocześnie zwiększa koszt życia. Po czterech latach warunki kolejnej emisji mogą być inne.
Czas, ryzyko i płynność
Dwa mieszkania mogą wymagać ogłoszeń, pokazywania lokalu, umów, kontaktu z najemcami i fachowcami. Bywa wiele miesięcy bez problemu, a osoba znająca rynek i mająca sprawdzonych wykonawców może obsługiwać je sprawnie. Dla kogoś innego nawet dodatkowe 500–1000 zł nie wynagrodzi czasu i stresu.
Mieszkania są też mało podzielne: nie sprzedam 10 m², gdy potrzebuję części kapitału. W COI mogę wykupić przed terminem część obligacji. Przy nominale 100 zł 1,5 mln zł to 15 000 obligacji; opłata za wcześniejszy wykup COI0730 wynosi 2 zł za obligację, więc przy wykupie całości maksymalnie 30 000 zł. Nie muszę jednak wykupywać całego portfela naraz.
Mieszkanie może po latach zdrożeć, a czynsz wzrosnąć, ale nie jest to gwarancja. Dobry zakup może pobić średnią, zły — wypaść gorzej. COI mają prostsze zasady i reagują oprocentowaniem na inflację, lecz nie dają potencjalnego wzrostu wartości jak dobrze wybrana nieruchomość.
Nie wybrałbym dwóch przeciętnych mieszkań wyłącznie dla około 500 zł większego cashflow niż COI. Dla mnie liczą się też czas, prostota i płynność. To moja opinia, nie rekomendacja inwestycyjna.
Przeciętne mieszkanie nie wygrywa automatycznie tylko dlatego, że jest nieruchomością. Przewaga pojawia się wtedy, gdy inwestor potrafi kupić i prowadzić je lepiej niż średnia. Więcej o przepływach z kapitału opisuję w artykułach Czy milion złotych wystarczy, żeby nie pracować? i 5000 zł miesięcznie bez pracy — ile kapitału potrzeba?. Mój bieżący wynik jest w publicznym portfelu, a własne warianty można sprawdzić w kalkulatorze.