Po ostatniej dekadzie łatwo uwierzyć, że mieszkania w Polsce po prostu rosną. Cofnąłem jednak dane do okresu około 2011 roku i znalazłem moment, w którym zakup na lokalnym szczycie oznaczał kilka kolejnych lat bez powrotu do tej samej ceny.
Największym zaskoczeniem nie był sam kilkuprocentowy spadek. Był nim czas potrzebny na jego odrobienie. Ryzyko nieruchomości nie musi wyglądać jak wielki krach. Może wyglądać jak kilka lat, podczas których cena pozostaje poniżej wcześniejszego poziomu albo praktycznie stoi w miejscu.
To nie jest analiza pełnej rentowności mieszkania na wynajem. Sprawdzam wyłącznie zmianę ceny rynku, używając jednego spójnego szeregu: kwartalnego wskaźnika cen lokali mieszkalnych GUS dla Polski ogółem, rynku ogółem. Nie mieszam go ze średnimi cenami za metr NBP, cenami ofertowymi portali ani danymi dla konkretnych miast.
Czy ceny mieszkań potrafią spadać?
Tak. Jako punkt startowy wybrałem II kwartał 2011 roku — lokalny szczyt ogólnopolskiego wskaźnika przed kilkuletnim spadkiem. Do odtworzenia poziomów zsumowałem kwartalne zmiany GUS; w przyjętej technicznej skali indeks w II kw. 2011 wynosi 101,81.
Najniższy poziom po tym starcie pojawił się w I kwartale 2014 roku. Indeks był wtedy o 8,95% niżej niż w momencie zakupu. Zaokrąglając: około −9% nominalnie.
To nie znaczy, że każde mieszkanie w Polsce straciło 9%. To wynik konkretnego indeksu ogólnopolskiego. Dobra lokalizacja lub nietypowy segment mógł zachować się lepiej, a inny lokal gorzej. Rynek może spadać nawet wtedy, gdy pojedyncza dobra nieruchomość w dobrej lokalizacji zachowuje się lepiej.
Spadek to jedno, czas do powrotu to drugie
Drawdown mówi, jak głęboko cena spadła. Nie mówi jednak, jak długo kapitał pozostawał pod wodą.
W tym szeregu indeks ponownie osiągnął poziom z II kw. 2011 dopiero w IV kwartale 2017 roku. To 26 kwartałów, czyli 6,5 roku oczekiwania na nominalny powrót do ceny zakupu.
To ważniejsze niż sam wykres spadku. Nie trzeba zobaczyć dramatycznego −40%, żeby decyzja była niewygodna. Wystarczy, że przez pierwszy rok nie ma odbicia, drugi nadal jest słaby, a potem odrabianie idzie powoli. Ryzyko nie zawsze wygląda jak czerwony wykres. Czasem wygląda jak kilka lat, podczas których po prostu nic spektakularnego się nie dzieje.
Jeżeli kupuję mieszkanie za modelowe 500 000 zł, a po kilku latach rynek znowu wskazuje 500 000 zł, nominalnie wróciłem do tej samej liczby złotych. Nie oznacza to automatycznie, że cała inwestycja wyszła na zero: w międzyczasie mógł być najem, ale też podatek, remont, pustostan, kredyt, notariusz, PCC i czas obsługi. Tu mogę powiedzieć tylko tyle: indeks ceny rynkowej wrócił do poziomu z zakupu.
Nominalnie zero nie musi być realnie zerem
Do tej samej ścieżki dołożyłem kwartalny CPI GUS dla Polski. Nie odejmuję inflacji od wzrostu ceny, bo to byłoby uproszczenie. W każdym kwartale buduję skumulowany CPI i liczę indeks realny jako:
indeks realny = indeks cen mieszkań / indeks CPIW efekcie minimum realnego indeksu również przypada na I kwartał 2014, ale spadek wynosi 13,01%, czyli około −13%. Nominalne odbicie z IV kw. 2017 jeszcze nie wystarczało. Realny indeks przekroczył punkt startowy dopiero w IV kwartale 2018, po 30 kwartałach, czyli 7,5 roku.
| Miara | Wynik |
|---|---|
| Największy nominalny spadek | około −9% |
| Największy realny spadek | około −13% |
| Nominalny czas powrotu | 6,5 roku |
| Realny czas powrotu | 7,5 roku |
Na wykresie ceny mieszkania można być już z powrotem na zero, a pod względem siły nabywczej nadal być poniżej punktu startowego. To ten sam problem, który opisuję przy celu miliona: ta sama liczba złotych w różnych latach nie oznacza tej samej siły nabywczej. CPI nie jest jednak moją prywatną inflacją; to ogólny wskaźnik cen konsumpcyjnych, użyty jako spójna miara porównawcza.
Ostatnie dziesięć lat było bardzo mocne
Ten historyczny słabszy okres nie jest argumentem, że mieszkania są złą inwestycją. Ta sama seria GUS pokazuje też drugą stronę.
Porównałem I kwartał 2016 z I kwartałem 2026. Skumulowany indeks cen lokali wzrósł z 95,49 do 215,52 w tej samej technicznej skali. To +125,7% nominalnie — w przybliżeniu +126%.
W tym samym czasie skumulowany CPI wzrósł z 108,99 do 176,60. Po podzieleniu indeksu mieszkań przez CPI wynik wynosi +39,3% realnie. Nie można więc uczciwie powiedzieć, że cały wzrost cen mieszkań był wyłącznie inflacją. Ostatnia dekada była dla właścicieli bardzo mocnym okresem pod względem samej ceny aktywa.
Nie piszę jednak, że inwestor „zarobił 125,7%”. Indeks cen wzrósł o tę wartość. Pełny wynik właściciela zależałby także od czynszu, kosztów, finansowania, podatków, remontów i konkretnego lokalu.
Jak czytać te liczby przed zakupem?
Najprostszy błąd to wziąć wynik z ostatnich dziesięciu lat i wpisać go jako własne założenie na kolejną dekadę. Z +125,7% nominalnie nie wynika, że następne dziesięć lat przyniesie kolejne +125,7%. Z wyniku realnego +39,3% też nie wynika obietnica stałego realnego wzrostu. To opis jednego zakończonego okresu, a nie stopa zwrotu dostępna dziś w sklepie.
Dla mnie przydatne są tu trzy osobne pytania:
- Jak długo mogę nie potrzebować tych pieniędzy? Historia pokazuje, że nawet ogólnopolski indeks potrzebował kilku lat, aby wrócić do wcześniejszego poziomu.
- Co dokładnie kupuję? Indeks Polski ogółem nie odpowie, czy konkretny lokal w danej dzielnicy jest dobrze wyceniony, jaki ma standard ani czy będzie atrakcyjny dla najemcy.
- Jaki wynik chcę mierzyć? Sama cena lokalu to co innego niż przepływ z najmu i co innego niż wynik po wszystkich kosztach.
To nie są powody, by czekać bez końca na idealny moment. Są raczej zabezpieczeniem przed opowiadaniem sobie, że na rynku nie ma ryzyka. Jeśli plan wymaga szybkiej sprzedaży za dokładnie kilka lat, okres wieloletniego odrabiania ma większe znaczenie niż dla osoby kupującej na kilkanaście czy kilkadziesiąt lat.
W moim przypadku porównanie z innymi aktywami ma sens dopiero po rozdzieleniu tych warstw. Najpierw pytam o cenę i płynność, potem o możliwy czynsz oraz koszty, a na końcu o to, czy nieruchomość nie zabiera mi zbyt dużej części kapitału. Dlatego nie traktuję jej jako automatycznej alternatywy dla całego portfela. Obecne proporcje i kolejne decyzje pokazuję w publicznym portfelu.
Skąd bierze się przekonanie, że mieszkania zawsze rosną?
Jeśli ktoś patrzy przede wszystkim na 2016–2026, widzi niemal podwojenie wartości nominalnej i dodatni wynik po CPI. Z tego łatwo powstaje skrót: kupisz, poczekasz i na pewno będziesz na plusie.
Problemem nie jest zdanie, że mieszkania długoterminowo potrafiły drożeć. Problemem jest słowo „zawsze”. Dane pokazują jednocześnie lokalny szczyt z 2011 roku, spadek do 2014 roku i wieloletnie czekanie na powrót, a potem bardzo mocną dekadę. Ostatnie dziesięć lat to nie cały rynek.
Cena mieszkania to nie cały wynik z nieruchomości
Ktoś, kto w okresie spadku wynajmował lokal, mógł mieć zupełnie inny wynik ekonomiczny niż sama zmiana indeksu. Najem mógł częściowo kompensować czas oczekiwania. Z drugiej strony przychód nie jest zyskiem netto.
W tej analizie nie ma przychodów z najmu, podatku od najmu, remontów, ubezpieczenia, kosztów transakcyjnych, PCC, notariusza, kredytu ani odsetek. Nie ma też kosztu własnego czasu i alternatywnego wykorzystania kapitału. Dlatego ten materiał odpowiada na pytanie o zmianę ceny rynku, a nie o opłacalność konkretnej inwestycji.
Inne pytanie zadaję w materiale 2 mieszkania w Warszawie czy obligacje?: tam porównuję bieżący cashflow z najmu z obligacjami oraz koszty obsługi i płynność. Te dwa teksty się uzupełniają, ale nie zastępują.
Czy to znaczy, że skreślam nieruchomości?
Nie. Sam nadal biorę nieruchomości pod uwagę jako możliwy element majątku, prawdopodobnie na późniejszym etapie budowania kapitału. Sprawdziłem dane właśnie dlatego, że chciałem zobaczyć, czy popularne przekonanie faktycznie się broni.
Po tej analizie nie chcę jednak opierać decyzji na założeniu, że „na mieszkaniu nie da się stracić”. Można trafić na dobry okres, można trafić na słaby moment, można zobaczyć spadek i można długo czekać na powrót. Długi horyzont zmniejsza znaczenie części złych momentów wejścia, ale nie usuwa ryzyka czasu.
To dla mnie bardziej użyteczny wniosek niż proste „nieruchomości są dobre” albo „nieruchomości są złe”. Własne decyzje inwestycyjne i ich wynik śledzę również w publicznym portfelu, ale bez udawania, że jeden wykres wystarczy do przewidzenia kolejnego.