„Po co płacić komuś 2800 zł za wynajem, skoro rata za swoje mieszkanie wynosi tylko około 2878 zł?” To pytanie brzmi rozsądnie, dopóki nie rozdzielę raty na jej części i nie dopiszę kosztów, które nie mieszczą się w prostym porównaniu dwóch przelewów.

Nie próbuję tu ogłosić, że wynajem jest lepszy ani że kredyt jest lepszy. Buduję jeden kontrolowany model: podobne mieszkanie do życia, ten sam kapitał na start, ten sam horyzont i uczciwa zasada, że osoba z niższym kosztem mieszkania odkłada różnicę. Wynik ma pokazać, od których założeń zależy decyzja, a nie przewidzieć rynek.

Założenia, zanim porównam wynik

Mieszkanie kosztuje 600 000 zł. Kupujący wpłaca 120 000 zł wkładu własnego (20%) i finansuje 480 000 zł kredytem na 30 lat. Dodatkowo przyjmuję 15 000 zł kosztów wejścia. To parametr modelu, nie uniwersalny kosztorys zakupu. Zakładam też, że kupujący spełnia warunki zwolnienia z PCC; Ministerstwo Finansów opisuje zwolnienia z PCC, ale nie dotyczą one automatycznie każdego kupującego.

Obie osoby zaczynają z 135 000 zł. Kupujący wykorzystuje całość na wkład i koszty wejścia. Najemca wpłaca 2800 zł kaucji, a pozostałe 132 200 zł może inwestować; kaucję odzyskuje nominalnie na końcu scenariusza.

Najem podobnego mieszkania zaczyna się od 2800 zł miesięcznie. Dla właściciela dodaję średnio 400 zł miesięcznie na starcie na naprawy, ubezpieczenie, wymianę elementów i inne koszty własności. To nie znaczy, że co miesiąc wyda dokładnie 400 zł — to świadome uśrednienie. Najem i koszt utrzymania rosną o 2% rocznie. Media i wspólne opłaty pomijam, bo w tym eksperymencie obie strony je ponoszą.

6%, 4%, 2%, 400 zł, 3% oraz pozostałe liczby są założeniami modelu, a nie uniwersalnymi średnimi rynkowymi. Przyjmuję stałe 6% przez analizowany okres tylko po to, żeby porównanie było kontrolowane. To nie jest gwarantowana stopa na 30 lat: aktualna strona ING rozróżnia oprocentowanie zmienne i okresowo stałe, przy którym rata jest niezmienna przez pięć lat. Rzeczywista oferta i późniejsza stopa mogą się zmienić.

Rata nie jest całą kwotą budującą majątek

Dla 480 000 zł, nominalnych 6% rocznie i 360 miesięcy stosuję standardowy wzór na ratę równą:

rata = P × r / (1 − (1 + r)^−n)

Wynik to 2877,84 zł, więc w tekście będę pisał „około 2878 zł”. W pierwszym miesiącu odsetki wynoszą 2400 zł (480 000 × 6% / 12), a około 478 zł zmniejsza saldo długu. Te 2400 zł jest kosztem odsetkowym; około 478 zł zmniejsza zadłużenie. Nie oznacza to, że cała rata automatycznie buduje majątek.

Po dodaniu modelowych 400 zł początkowy koszt właściciela to około 3278 zł, czyli narracyjnie około 3300 zł. Najemca płaci 2800 zł, zatem na początku ma około 478 zł niższy koszt. Ta różnica nie jest „wygraną najmu”, jeśli zostaje przejedzona.

Najuczciwsza zasada porównania: tańsza strona odkłada różnicę

W każdym miesiącu liczę koszt kupującego i najemcy. Ten, kto ma niższy koszt, inwestuje różnicę na koniec miesiąca. Portfel pracuje najpierw, potem dochodzi wpłata różnicy. Modelowa stopa portfela to 4% netto rocznie, przeliczona na efektywną stopę miesięczną: (1 + 0,04)^(1/12) − 1.

To ważne symetryczne założenie. Nie pozwalam najemcy odkładać oszczędności, jednocześnie zakładając, że kupujący je wydaje — ani odwrotnie. Gdy najem jest tańszy, inwestuje najemca. Gdy kredyt z utrzymaniem staje się tańszy, inwestuje kupujący.

Są więc dwa różne warianty najemcy. Pierwszy wydaje różnicę na wyższy standard życia lub konsumpcję i nie może potem dopisać jej do majątku. Drugi odkłada oraz inwestuje ją przez lata. Oba zachowania mogą być świadome; tylko drugi tworzy kapitał w tym modelu.

Co model celowo upraszcza

Nie udaję, że te dwie decyzje mają identyczne ryzyka i identyczną wygodę. Właściciel może mieć koszt remontu w jednym roku, a nie równy przelew co miesiąc. Najemca może zmienić mieszkanie, negocjować stawkę albo stracić część wygody związanej z przewidywalnością adresu. W modelu rozkładam te nieregularne koszty właściciela na 400 zł miesięcznie tylko po to, aby dało się porównać przepływy. Rzeczywisty rachunek konkretnego lokalu powinien zastąpić ten parametr własnymi liczbami.

Własny arkusz warto uzupełnić również o planowany czas mieszkania, rezerwę bezpieczeństwa i koszty możliwe do udokumentowania.

Nie ma tu też kosztu urządzenia mieszkania, zmian dochodu, ryzyka utraty pracy, podatków od inwestowanego portfela ani dokładnej ścieżki stóp procentowych. To nie są drobiazgi pominięte dlatego, że nie istnieją. Ich dodanie bez danych o konkretnej osobie i mieszkaniu dawałoby pozorną dokładność. Model ma być punktem startu: zmieniam parametr i obserwuję, czy wynik nadal się broni.

W szczególności bazowe 6% nie opisuje całej rzeczywistej umowy kredytowej. ING wskazuje, że przy ofercie o oprocentowaniu okresowo stałym rata pozostaje taka sama przez pięć lat, a przy oprocentowaniu zmiennym może rosnąć lub maleć wraz ze wskaźnikiem referencyjnym. Dlatego nie wstawiam do obliczeń wymyślonej stopy po pięciu latach. Po prostu utrzymuję 6% w całym horyzoncie jako kontrolowane założenie i zaznaczam granicę tego uproszczenia.

Podobnie 4% netto nie jest obietnicą wyniku najemcy. Może oznaczać inny portfel, inny poziom ryzyka albo w praktyce wynik niższy, wyższy lub ujemny. Scenariusz 0% pokazuje, jak wrażliwy jest wniosek na sam fakt pracy kapitału. A 2% wzrostu ceny mieszkania nie jest prognozą dla Polski, miasta ani ulicy — historia cen może pomóc stawiać pytania, ale nie daje gwarancji następnej dekady.

Bazowy wynik po 10 latach: mieszkanie nie drożeje

Po 120 ratach saldo kredytu wynosi około 401 691 zł. Zakładam sprzedaż mieszkania nadal za 600 000 zł i 3% kosztu sprzedaży, czyli 18 000 zł. Po spłacie banku kupującemu zostaje około 180 309 zł kapitału własnego.

Najemca przez ten sam czas inwestuje 132 200 zł na start oraz miesięczne różnice i odzyskuje kaucję. Kończy z około 237 608 zł. Zaokrąglając: kupujący ma około 180 tys., najemca około 238 tys., czyli około 57 tys. zł więcej po stronie najemcy.

Scenariusz po 10 latachKupującyNajemcaPrzewaga
Mieszkanie 0%, kapitał najemcy 4%ok. 180 tys.ok. 238 tys.najemca ~57 tys.
Mieszkanie +2% rocznie, kapitał 4%ok. 308 tys.ok. 238 tys.kupujący ~70 tys.
Mieszkanie 0%, kapitał najemcy 0%ok. 180 tys.ok. 165 tys.kupujący ~15 tys.
Najem startuje od 3400 zł, mieszkanie 0%, kapitał 4%ok. 237 tys.ok. 198 tys.kupujący ~39 tys.

Zmiana jednego założenia potrafi odwrócić wynik. Żaden wiersz nie jest prognozą.

Najemca nie wygrywa tutaj dlatego, że „wynajem jest lepszy”. Zatrzymuje kapitał użyty przez kupującego na wejście, inwestuje go, odkłada miesięczną różnicę, a mieszkanie kupującego nie rośnie na wartości. To właśnie założenie o zmianie ceny mieszkania jest jednym z najsilniejszych elementów wyniku.

Co zmienia wzrost ceny o 2% rocznie?

Teraz nie zmieniam nic poza ceną mieszkania. Po dziesięciu latach 600 000 × 1,02^10 daje około 731 397 zł. Po koszcie sprzedaży i spłacie salda kredytu kupujący kończy z około 307 763 zł, a najemca nadal z około 237 608 zł. To około 308 tys. wobec 238 tys. i około 70 tys. zł przewagi kupującego.

Mechanizm to dźwignia: kupujący nie wykłada pełnych 600 tys. zł, ale zmiana ceny dotyczy całej nieruchomości. Przy spadku ceny ten sam mechanizm działa w przeciwną stronę. Nie jest to ani dobry, ani zły mechanizm sam w sobie — tylko powód, dla którego nie warto automatycznie zakładać wzrostu.

Programowo wyszukany próg równowagi to 0,94345% rocznie. Przy dokładnie tych założeniach około 1% średniego wzrostu ceny rocznie wystarcza, aby po 10 latach zakup dogonił wynajem. To nie znaczy, że mieszkanie „musi rosnąć minimum 1%, żeby zakup się opłacał”. Inna cena, czynsz, stopa kredytu, zwrot z inwestycji czy koszty dają inny próg.

Są tu dwa pytania. „Ile wzrostu ceny potrzebuje zakup, aby dogonić wynajem?” da się policzyć. „Czy taki wzrost rzeczywiście nastąpi?” tego model nie potrafi zagwarantować.

A jeśli oszczędności najemcy nie pracują?

Wróćmy do mieszkania bez wzrostu ceny, ale ustawmy zwrot portfela najemcy na 0%. Najemca nadal odkłada całą różnicę — nie udaję, że ją wydaje. Jego majątek po dziesięciu latach wynosi około 164 989 zł, czyli około 165 tys. zł. Kupujący pozostaje przy około 180 tys. zł, a przewaga kupującego to około 15 tys. zł.

Lekcja nie brzmi „najmuj zawsze i inwestuj”. Brzmi: „będę wynajmował i inwestował różnicę” działa tylko wtedy, gdy rzeczywiście odkładam różnicę i coś z tym kapitałem robię. Wkład własny, utrata płynności i koszt wejścia są zresztą osobnym problemem niż decyzja o mieszkaniu do życia — szerzej opisałem go w analizie wkładu do mieszkania na wynajem.

Wyjście po 3 latach: sprzedać można, ale ile odzyskam?

Przy 36 miesiącach, cenie sprzedaży nadal 600 000 zł i tym samym koszcie sprzedaży saldo kredytu wynosi około 461 204 zł. Kupujący zostaje z około 120 796 zł, najemca z około 167 938 zł.

Po 3 latach, cena mieszkania bez zmianyMajątek
Kupującyok. 121 tys. zł
Najemcaok. 168 tys. zł
Różnicaok. 47 tys. zł na korzyść najemcy

Nieruchomość nie musiała potanieć, aby krótki horyzont był kosztowny dla kupującego. Zadziałały koszty wejścia i wyjścia, odsetki dominujące w pierwszych latach oraz niewielka jeszcze spłata kapitału. Możliwość sprzedaży mieszkania to jedno. Ile kapitału odzyskam przy tej sprzedaży — to drugie.

Nie dopisuję do tego modelu fikcyjnego podatku. Oficjalna informacja Ministerstwa Finansów o zbyciu nieruchomości pokazuje, że obowiązek i wysokość PIT zależą m.in. od momentu sprzedaży, podstawy, kosztów oraz możliwych zwolnień. Sprzedaż tu odbywa się po tej samej cenie zakupu, więc nie tworzę dodatkowego hipotetycznego podatku bez podstawy. Ewentualny koszt wcześniejszej spłaty także zależy od umowy, rodzaju oprocentowania i przepisów; nie dodaję wymyślonej kwoty.

Ten sam zakup, ale najem od 3400 zł

Zmienię tylko początkowy najem: z 2800 na 3400 zł. Pozostałe kluczowe założenia pozostają takie same. Wtedy kupujący jest początkowo tańszy, więc to on inwestuje miesięczną różnicę. Po 10 latach ma około 236 951 zł, a najemca około 198 488 zł. Różnica to około 39 tys. zł na korzyść kupującego.

Nie dlatego, że kredyt nagle stał się „dobry”. Zmieniła się relacja ceny zakupu do ceny najmu podobnego mieszkania. Porównanie ma sens tylko przy podobnym standardzie, lokalizacji i funkcji mieszkania — nie przy zestawieniu małej kawalerki na obrzeżach z większym lokalem w lepszej lokalizacji.

To praktyczna różnica między „mnie stać na ratę” a „zakup podobnego mieszkania jest konkurencyjny wobec najmu”. Pierwsze zdanie mówi o zdolności do regulowania przelewu. Drugie wymaga porównania pełnego kosztu mieszkaniowego, kapitału zamrożonego na wejściu, kosztu wyjścia oraz planu na pieniądze, które zostają po tańszej stronie. Dopiero wtedy można uczciwie powiedzieć, który wariant w mojej sytuacji jest bliższy celowi.

To też inne pytanie niż inwestowanie w lokale dla czynszu. W porównaniu dwóch mieszkań i obligacji analizuję nieruchomość jako inwestycję, nie mieszkanie potrzebne do własnego życia.

Zanim zdecyduję: wynajem czy zakup, sprawdzam trzy rzeczy

1. Ile kosztuje zakup i najem PODOBNEGO mieszkania bez zakładania wzrostu ceny?

Najpierw sprawdzam, czy zakup broni się kosztami. Nie zaczynam od zdania „na pewno podrożeje”.

2. Ile zostanie mi, jeżeli będę musiał wyjść z zakupu wcześniej?

„Najwyżej sprzedam” nie wystarczy. Trzeba policzyć: „ile odzyskam?”.

3. Co naprawdę zrobię z pieniędzmi, które zostawia mi najem?

Czy je odkładam i inwestuję, czy przeznaczam na wyższy poziom życia? Każda odpowiedź może być świadoma. Nie można jednak jednocześnie wydać pieniędzy i liczyć, że dalej budują majątek.

Wynik Excela nie wycenia własnego miejsca

Kupujący może świadomie zaakceptować wyższy koszt, bo chce stabilności, urządzić miejsce po swojemu albo nie zależeć od właściciela wynajmowanego lokalu. Nie próbuję udawać, że da się to uczciwie wycenić jednym wzorem.

Samo „przynajmniej płacę za swoje” mówi za mało przy decyzji wartej setki tysięcy złotych. Jeżeli zakup wygrywa już bez wzrostu ceny nieruchomości, mam konkretny argument za zakupem. Jeżeli wygrywa dopiero po wzroście ceny, chcę wiedzieć, jakiego wzrostu potrzebuje mój model. Ten tekst jest modelem decyzyjnym, nie rekomendacją zakupu ani wynajmu.